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    调控风暴下房企频踩线违规 限售限价政策存调整空间?

    17-07-15 作者:信息发布中心 来源:未知 点击:167

    商改住项目和住宅项目销售,是绝大部分房企赖以为生的现金流起源,掐断这一现金流他们将面临资金链断裂的危险,这是房企冒险踩线的原因。但限价、限售政策并不能解决房地产市场尤其是一线城市的基本问题,即供需不均衡。

    新一轮楼市调控抑制住了房价上涨和成交升温,但也衍生出一系列新问题。

    21世纪经济报道记者调查发现,在此轮调控“商改住”限售、新房限价政策下,诸多开发商在各地频频违规,其中不乏大型房企;而在一些城市,开发商通过“双合同”、“延期签约”等方式规避限价限购政策,也是大面积涉嫌违规。

    商改住项目和住宅项目销售,是绝大部分房企赖以为生的现金流来源,掐断这一现金流他们将面临资金链断裂的风险,这是房企冒险踩线的原因。

    但作为抑制楼市投资投契的手腕,限价、限售政策并不能解决房地产市场尤其是一线城市的根本问题,即供需不平衡。

    因此,对于调控手段的反思和长效机制的树立也成为必要。目前各地限制性的调控政策是否存在调整的空间?如何不捣乱价格机制,彻底解决房地产市场的根本问题?

    销售压力下的违规

    继3月26日北京“商改住”禁令后,广州、成都、上海、深圳等地相继跟进。在严格的管控政策下,一些房企违规了。

    3月28日,北京市住建委颁布,林肯公园、万科天地、恒大未来城、泰禾中央广场、龙湖西宸广场、尚峰一号等涉嫌将贸易办公用途转变为寓居用途销售,这6个项目当时被结束网签。

    5月份,绿地也因试图打擦边球而两次被罚。涉事项目分离是位于北京密云区的绿地朗山产业园商办项目,以及位于上海闵行区的绿地峰尚汇项目。前者因为存在无证售房、涉嫌违规宣传“商改住”;后者因未对违法建设进行完全整改。

    “迎风作案”背地,是以绿地为代表的房企手握大批商办项目急于去库存的无奈。

    早在2012年,绿地集团就已开端加码商办。公然统计数据显示,绿地集团在从前5年间,仅在北京拿下的商办新葡京娱乐场用地就超过15块。绿地2016年的销售中,住宅项目占比64%,商办占比36%。

    深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫表示,全国现在商业物业存量多余,房企违规“商改住”的主要原因,是为了去库存转化成现金流。

    国家统计局数据显示,1-5月份,全国住宅待售面积为36475万平方米,同比下降17.9%;办公楼待售面积3706万平方米,同比回升7.7%;商业营业用房的待售面积为15921万平方米,同比上升4.6%。

    除了违规“商改住”,新房销售范畴“双合同”、“延期签约”现象也是遍地开花。

    依据21世纪经济报道记者的考察,在主流一二线城市,因为政府实行限价治理,每个区域、每个楼盘都进行限价销售,而且限定的价钱较低,一些城市的开发商就通过“双合同”来躲避限价。

    所谓双合同,指的是购房者在买房时,除了购房合同,还被要求签署一份装修合同。以某大城市郊区为例,楼盘备案价根本在12000-15000元/平方米,而市场真实售价为1湖北快三8000-20000元/平方米,这中间存在的五六千元差价以另外的装修合同来支付。

    为此,购房者将付出相当于50%-60%左右的首付本钱(首付+装修),而装修贷款只能贷5-10年不等,月供压力也很大。这也相当于是变相的首付贷,是现行国家金融政策所不支持的。

    记者调查发现,一些项目通过延期一年签约的方式,规避限购政策。购房者先签意向书,支付首付款以及在接下来的一年里陆续支付金额不等的分期款,同时办理社保;一年后,双方再签修订式的购房合同、办理贷款、签约过户。

    新房销售名堂频出的当面,是房企广泛面临业绩和资金压力。

    2017年5月,大部分房企销售业绩环比下降。据克而瑞统计,5月销售业绩排行前10名房企中,有8家房企均涌现环比下滑,前20名有13家环比下滑。其中碧桂园5月销售业绩为480亿元,环比下降10%;万科为359亿元,环比下降14%。

    徐枫认为,市场不好时,房企加快销售是本能反映,尤其在非热门城市,由于监管比较缺位,房企违规成本低,踩线销售是一个“务实”的做法。

    协纵策略管理集团结合开创人黄立冲则表示,当前房企融资的各种渠道都在收紧,房地产商面临资金压力,销售是房企取得现金流的最有效门路。

    整治乱象的政策建言

    面对复杂的市场环境和频频呈现的违规现象,政策该如何应对?

    对于“商改住”问题,广东省房协倡议,根据处所实际情形作出调整,不要简单采用“一刀切”式的管理。

    好比在广州,房协提议,商住混杂用地的商业裙楼、住宅用地的配套商业商务设施,不应受300平方米限制、销售对象能够是个人。

    理由包含,该类商业自身的功能改为栖身价值不大、消防要求与新政划定摩擦,以及广州作为千年商都和商贸城市,商铺、裙楼商业销售给个人投资者,投资者买铺、商家租赁是商业市场长期以来的运作模式,简略粗鲁地制止此类物业销售给个人,会对广州市的商业市场造成冲击。

    在北京,多方气力博弈之下,5月23日,北京市对“3?26新政”发布了详细的执行口径:新规不涉存量,合法已购商办类房屋可租可售,不需拆除上水下水设施。

    一线城市因地制宜之外,中原地产首席剖析师张大伟以为,作为曾经的热点投资品,商改住项目在一线城市和部分二线城市限售有必要,但在商品房库存伟大的三四线城市则没有必要。

    而对于限价政策带来的新房销售乱象、首付贷重出江湖、购房风险加大的问题,4月3日,佛山市住建局表示,发现将商品房总价不公道拆分、虚伪装修、虚高装修价格、捆绑销售车位(库)等行为的,马上予以制止,并暂停项目网签,责令停业整顿;惠州市房管局也表现,从4月1日开始,在政府备案登记的楼盘,不能再加装修款销售,只能按备案价销售。  
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