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    香港二手住宅陷入“冰封” 楼价升势有望持续

    17-07-15 作者:信息发布中心 来源:未知 点击:149

    只管香港特区政府推出了多轮调控措施,但新楼成交依然灼热。

    趁热打铁,长实地产旗下的荃湾海之恋项目加快推盘节奏。7月13日,长实地产投资董事郭子威泄漏,由于近期股市不断上扬,香港追随美联储加息机遇较低,正斟酌将高层单位的价钱加幅由原先5%扩展至8%,并于7月15日开售当日加推205个单位。

    楼市销情畅旺推动下,一众地产商赚得盆满钵满。据悉,长实地产上半年在香港的楼盘销售收入超过256亿港元,期内共销售1530个单位,同比增长7倍,已经逾额完成全年目标。因此,长实地产已将全年销售目标上调至350亿港元。

    由于政府推出的各项楼市降温措施,导致市场的购买力主要集中在一手市场,二手成交日益萎缩。“潜在的买楼客被逼去买更贵的一手楼,因为他们无法在银行取得按揭贷款购买二手楼。”仲量联行董事总经理曾焕平在7月13日的记者会上坦言。

    楼市危险低

    今年前五个月,中小型住宅的价格同比上升9.1%,相比1997年楼市顶峰期高出近76%。然而,从各项指标来看,香港楼市的升势有望持续。

    “固然香港楼价高企,我们相信单凭加息不会令市场逆转,市场上仍积存有大批住屋需求未能得到知足。香港住宅成交量自2010年下半年开端未能追上结婚及本地诞生人数,目前比率为0.5,较历史均匀比率低45%。在目前的形势下,我们预期楼价未来30个月上升15%。”仲量联行研究部副董事车永筠向21世纪经济报道记者表现。

    依据仲量联行的预测,目前香港有约127万个月收入超过2.8万港元的家庭,有才能在二手市场以储蓄及向银行、非银行金融机构等借贷楼价的70%-80%左右。“这意味着一半的香港家庭能在私人市场置业,依然高出目前整体二手私人住宅约116万个单位。”车永筠指出。

    同时,美联物业近期发布的一份考察指出,60%受访人士仍旧看涨香港楼市,约24%受访者担心楼价持续飙升,“迟买更贵”的心态占市场主流,恐慌入?情感升温。超过四成受访者表示买楼是基于“自住需要”。

    曾焕平指出,尽管目前香港楼价与收入比率为17.3倍,为寰球最难负担的住宅市场,但目前供款及入息比率(DSR)或每月家庭收入与按揭供款仅47%,仍属可累赘水平。他认为,相比1997年的香港楼市泡沫高峰,各项指标均显示目前楼市更为健康。

    以按揭供款成本而言,目前扣除通胀后的按揭利率仅为0.25%,而1997年则高达6.05%。同时,投机客进行的交易已由1997年占整体成交量的6%跌至目前的0.1%,整体楼市以自住客为主。

    亚洲区估价及谘询服务副常务董事张翘楚向21世纪经济报道记者表示,近期新盘销售有所放缓,预期第三季度中小型楼价将下调3%大乐透网上投注平台至5%,但全年仍然有约10%的升幅,“目前楼市风险仍旧偏低,市场为零负资产个案,与2003年的10.6万宗对照显著,按揭拖欠率亦跌至仅0.04%。”

    二手市场陷僵局

    自2009年起,特区政府推出了一系列楼市降温措施。但这些层出不穷的“辣招”并未能阻拦楼价不断攀升的步调,反而扭曲了二手住宅市场。

    公然数据显示,6月份香港二手住宅注册量到达3990宗,环比减少约14.3%并跌至4个月低位。市场人士预期7月二手住宅成交宗数将进一步下挫超过30%至2700宗左右,将创16个月新低。

    中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰向21世纪经济报道记者表示,从前一个周末十大屋苑(香港十大指标性楼盘)中尚有7月零成交,“二手市场连续吹淡风,加上本周末遇上新界区大型新盘推售,抢去市场购置力,二手市场只录得零碎成交。少量二手业主立场软化,愿意供给议价空间,市场张望氛围不散。7月将维持一手旺,二手静格式。”

    随同着楼价不断上涨,二手住宅市场陷入“冰封”,整体楼市成交量亦逐年萎缩。“每月住宅成交宗数已由2010年11.3万宗的程度,锐减60%至2013年的4200宗。政府一刀切的辣招办法并未能抑制楼价回升,事实上楼价自2009年以来已经飙升一倍。”曾焕平坦言。

    他指出pk10直播:“新一届政府应修改现有的楼市降温措施,让一手及二手市场能重新运作。政府应独自针对二手市场放松双倍印花税及按揭收紧措施,释放二手市场约116万个单位的住宅存量。深远而言,这将会为买家提供更多购买选择,舒缓楼价升幅,楼市才干健康发展。”

    一旦政府放松现有的双倍印花税等措施,是否会重新刺激楼市投机气氛?曾焕平以为,政府推出的特?印花?(SSD),意味着投契客要为短期超卖支付昂扬的印花税,因此投机客简直绝迹,“目前中小型单位收租回报率大概3%,借贷本钱超过2%,因此并不是非常理想的投资工具。”    
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